公設比多少合理？公設比計算方式、常見問題解析
購買房屋的時候，常有人會問公設比是多少？
到底公設比是什麼、如何計算？中庭花園、露天泳池都會計入嗎？
車位是不是也要計入公設比呢？
這篇文章 告訴你公設比是否越低越好、多少才合理等常見問題解析。
本文 會告訴你：
公設比是什麼意思？
公設比：房屋所有權狀面積中，不是房屋實際使用坪數(也就是公共設施)所占的比例
公設就是公共設施，也就是社區或大樓的全部住戶共同使用的面積，像是大廳、樓梯間、公共區域的洗手間、走道、游泳池、健身房、交誼廳…等等。
在法令規定中，公設稱為共用部分、共同使用部分，
而公設比就是房子的所有權狀中，不是房子實際使用的坪數的比例，
也就是說，公設比越高代表公用設施佔的坪數越高， 實際使用坪數就會越低。
公共設施又有分大公設、小公設，雖然法令上沒有這個依據，但一般習慣將其分為這兩種，大公設是全體住戶都可使用，並需共同分攤，小公設是那一層樓的共同使用空間，會由那一層樓的住戶使用及分攤。
公設分類常見項目：
公設分類常見項目 |
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| 類別 | 分類 | 特性 | 項目 |
| 大公設 | 必要性公設 非必要性公設 |
由全體住戶共同使用及分攤 | 必要性公設：管理員室、大廳、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下室(不含停車格)、樓梯間…等 非必要性公設：健身房、閱覽室、室內游泳池、休閒娛樂設施、交誼廳…等 |
| 小公設 | 必要性公設 | 由該層住戶使用及分攤 | 每一層樓的樓梯間、電梯間、走廊、門廳…等 |
| 資料整理：Mr.Market | |||
補充：
公設越多，除了實際使用坪數會比較低之外，要維護、清潔、保養公設的費用會越高，所以管理費可能就會越高。
公設比高不是一定就不好，只是要確定自己以後是否都會用到這些公共設施。
公設比如何計算？
公設比計算：公共設施面積 ÷ 建物總坪數面積 × 100%
建物總坪數面積：主建物 + 附屬建物 + 公共設施分攤面積
公設比的計算方式，依據內政部營建署的解釋，是建物權狀中共同使用部分的持分坪數(公共設施面積)，除以建物總坪數面積，所謂的建物總坪數面積包含了主建物 + 附屬建物 + 公共設施面積，也就是建物權狀上的總面積。
- 主建物：指室內面積，像是客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴室。
- 附屬建物：與主建物相連的構造，像是陽台、屋簷、雨遮、露台。
舉例來說：
公設10坪、權狀坪數(建物總坪數面積)45坪的話，公設比大約22%
計算方式：10 ÷ 45 × 100% = 22%
也就是說，室內實際可使用的坪數只有35.1坪(45坪× 78%)。
假設每坪以50萬買入，總價為45坪 × 50萬 = $2250萬，
但實際坪數只有35.1坪，等於你花了$495萬元 在公設上。
公設比越低越好嗎？
不一定，因為低公設不等於使用面積大。
公設比較低，可能是建物沒有規劃非必要性的公設，像是健身房、閱覽室、室內游泳池等，需不需要有這些公設，依個人需求習慣而異，所以也不一定公設比越低就越好。
如果是自己會使用的公設，就很值得，反之則是浪費。
公設比較低也不代表使用面積越多，因為建商可能會在建物登記項目玩一些數字遊戲，
例如只要是2011年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋的雨遮，都可登記為附屬建物，因此建商把雨遮計入坪數的話，建物總坪數面積就會增加，相對就會有一個公設比很低的錯覺，但實際上可使用的實際坪數完全沒有增加。
另外，也有建商為了降低公設比，將小公設(例如樓梯)納入主建物中，想確認的話，可以依據權狀上的建號，去房子的地政機關查看「建物測量成果圖」，來對照房屋的實際狀況。
計算時，建議可以自己排除掉附屬建物，只計算主建物和公共設施的坪數、價格，才可以比較精確地評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。
公設比多少算合理？
法規並沒有規定怎樣的房屋類型公設比是多少，但坊間普遍有公設比的區間範圍可參考。
公設比的合理範圍取決於房屋的類型，不同房屋類型的合理公設比不同。
一般來說，舊式、屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施，公設比會比較低，
如果是樓層較高、較新的大樓，公共設施可能會比較多，所以公設比會越高。
以下是目前坊間房屋類型 vs 公設比參考：
房屋類型vs 公設比參考 |
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| 房屋類型 | 公設比範圍參考 |
| 舊式公寓 | 0～5% |
| 集合式公寓、透天房屋(1～5樓) | 10～15% |
| 一般住宅大廈(約7～12樓) | 18～22% |
| 套房、一般社區住宅大樓(12樓以上) | 22～28% |
| 辦公大樓 | 30～40% |
| 附設多元休閒設施住宅大樓 | 35%以上 |
| 資料整理：Mr.Market | |
公設比常見問題Q&A
Q：社區的露天中庭花園、露天泳池會影響公設比嗎？
不會。
如果公共設施是室外露天的，那就不用算進公設比，
例如：露天花園、露天游泳池、露天曬衣場，但如果花園、游泳池是有屋頂蓋住的，那就要算進公設比。
在看房時，可以多留意這類室外設施是否有屋頂，了解自己的公設坪數是否被灌水。
Q：車位是公設嗎？
要看是哪一種車位。
車位依照竣工圖可分為三種：法定車位(法定防空避難設計停車空間)、増設車位(自行增設停車空間)、獎勵車位(獎勵增設停車空間)，
只有法定車位一定會屬於公設一部分，出租、買賣都會受到限制。
法定車位、増設車位、獎勵車位三者差異如下：
法定車位、増設車位、獎勵車位 比較表 |
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| 車位種類 | 法定車位 | 增設車位 | 獎勵車位 |
| 定義 | 依法規設置的停車位 | 除法規設置的停車位之外，另外增設的停車位 | 政府給予額外樓地板面積作為獎勵的車位 |
| 特性 | 目前大多數車位屬於這種，是公設的一種、買賣出租受限。
如果列入大公，全體住戶共同持有產權，所以全體住戶都有使用權，住戶需討論使用方式(例如每季抽籤)； 如果列入小公，就是有買車位的住戶有使用權，沒買車位的住戶就不需分攤。
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數量較少，但較受歡迎，可以自由買賣、出租的可能性較大。 | 獎勵車位需給公眾(非社區住戶)使用。
如果列入大公，規定則與增設車位相同，但這個停車位獎勵容積辦法已於結束2011年底結束，因此目前獎勵車位已很少見，但或許中古屋還是會遇到。 |
| 屬於公設 | 是 | 可以是公設也可以是主建物 | 可以是公設也可以是主建物 |
| 獨立產權 | 沒有 | 有車位獨立的產權(權狀) | 有車位獨立的產權(權狀) |
| 資料整理：Mr.Market | |||
關於車位的買賣，有些是用停車位種類去分，法定車位只能賣社區內的人，增設及獎勵車位要看是被列在大公還是小公(而且有的說大公才能自由買賣，有的卻說小公才能自由買賣)，有些是用有無獨立產權去分，有車位的獨立產權就可以賣給大樓以外的人。
另外，法定車位雖然比較沒有這樣的爭議(法定車位因為一定是公設，所以一定不能自由買賣)，然大部分的說法是必須與主建物一起移轉，但也有看到一種說法是沒有限制移轉一定要綁車位，上述兩個問題，可能房仲公司會比較清楚，所以想買賣車位之前，可以多問幾家不同的房仲， 如果之後有更清楚的答案，也會再補上。
Q：車位要計入公設比嗎？
不用。
公設如果包含車位，要記得分開計算，車位不要計入公設比或房屋權狀內，把車位坪數從公設中扣除，才能算出實際的公設面積。
如果權狀沒有指出車位面積，可以在公設面積中找出約10～13坪左右的產權，這個就有可能是1個車位面積。
有車位(車位坪數未從公設中扣除)的公設比計算方式：(持有公共設施坪數-車位面積) ÷ (總坪數-車位面積) × 100%
車位灌水
一般平面車位面積在10~12坪是屬於正常範圍內(機械車位則按比例計算)，如果看到平面車位登記在8坪以下，很可能是建商把車道的坪數拿去放到房屋公設裡，造成房屋公設比拉高，俗稱「車位灌水」的現象。車位總面積計算：車位坪數＋（車位公設面積／車位數）
有些建商會刻意將車道及車位變成房屋公設(以每坪房屋單價計算)，由全體住戶分攤之外，又將車道及車位再賣給有買車位的住戶，等於收了兩次錢；
或是建商在登記車位面積時，將車位部份的面積放到車道裡，讓車位面積較小，車道面積較大，這樣變大的車道面積就可以併入房屋公設，讓全體住戶共同分攤。
最後就造成公設比拉高，買房的人室內實際坪數減少，付同樣的錢，但房子卻縮水了，建商再以房屋單價降低來刺激買房的手法。內政部在2021年年中表示會針對這些狀況去修法，修法後會不會改善就拭目以待囉。
Q：車道是公設嗎？
是，車道目前由全體住戶共同分攤，也就是說，無論你有沒有買車位，你都必須分攤扣除停車位後的空間。
Q：雨遮面積到底要不要計坪計價？
要看建案是什麼時候申請的建照而定。
以下是雨遮產權登記制度的3階段：
- 2011年5月前申請的建照：無論預售屋、新成屋，雨遮都可登記可計價。
- 2011年5月~2018年1月前申請的建照：預售屋雨遮可登記不可計價、新成屋雨遮可登記可計價。
- 2018年1月後所申請的建照：無論預售屋或新成屋，雨遮都不可登記不可計價。
雨遮在2018年1月1日以後，新制已改為不計坪、不計價，但雨遮的制度取決於建照申請時間不同，所以在買房之前，記得先確定標的的建照申請日期，如果是有計坪計價的雨遮，就會注意雨遮面積會不會太過加大房屋的總面積，產生低公設比的假象。
Q：戶數多、戶數少的建案，對公設比會有什麼影響？
公設比除了跟戶數的多少有關之外，也跟建案的基地面積大小有關，一般來說，基地較小的建案，戶數又較少的話，公設比會較高一些，基地較大的建案，戶數又較多的話，公設比會比較低。
但要注意的是，公設如果越多，維護、清潔的地方就越多，管理費也就有可能越高，端看每個人的需求而定。
編輯：Joy 主編：
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