地主與都更危老合建廠商合作時，可能會遇到各種棘手的情況，像是產權整合困難、投資人與住戶難以取得共識，最束手無策的就是合建廠商財務出問題，沒把房子蓋成，變成爛尾樓，還要不回土地及房子……
所以，如果想找廠商合建，一定要了解相關保全措施，那就是多數人會選擇辦理的「不動產開發信託」，又稱為危老重建信託、都市更新信託，不動產信託能有效保障各關係人權益，讓我們一起來聊聊不動產信託吧！
不動產信託是什麼？
即為「透過公正第三人，保障住戶財產權益」的一種措施，地主會將其不動產信託給信託機構(通常是銀行)管理，一般簡易流程如下：
1.委託人（即地主及合建廠商）與銀行及建築經理公司 (以下簡稱建經公司) 簽訂不動產信託契約，且建立信託專戶。
2.地主將土地信託登記給銀行，此時土地的所有權移轉到銀行名下。
3.合建廠商會將起造人名義變更為建經公司，也將興建工程所需之款項存入「信託專戶」，並統一由信託專戶撥付各款項，以確保「專款專用」。
4. 建經公司依照契約書面指示，查核合建廠商是否乖乖依著進度興建，如果沒問題的話會告訴銀行，銀行就會撥付工程款。
5. 最後，當房子蓋好後，解除信託關係時，受託人就會依選屋分配協議內容分配完工後的土地及建物給委託人（即地主及合建廠商）。
不動產信託有什麼好處呢？
透過不動產信託，能有效的控制重建的風險，除了避免風險之外，不動產信託的其他優點如下：
一、 風險區隔、產權確保： 土地信託在銀行名下，起造人信託於建經公司名下，此時的信託財產(土地)會受依信託法保障，不得強制執行，可隔絕第三人的干擾，進而達到順利完工之目的。
二、公正分配、資金流向透明： 由銀行擔任公正第三人的角色，查核契約控管興建資金流向，並且依選屋分配協議分配完工後之土地及建物。
三、 專款專用，可降低挪用資金之風險： 依工程進度，透過建經公司查核，確保工程進度及品質與請款內容相符後使得撥付工程款項。
四、 續建機制，確保建案仍興建完工： 若合建廠商或建商財務出問題導致無法興建完成，未完成的工程將由信託機構協助籌措資金，繼續完成工程，不影響住戶之權益。也就是為什麼多數人會選擇使用不動產信託作為保全措施。
進行信託費用，重建成本會增加多少？
而信託管理費用各家銀行收取方式不大一樣，通常是用公告現值乘以比率計算，實際還是要請銀行評估為準。此外，有些地主會擔心，會不會進行不動產信託，會造成稅負增加呢？這部分可以放心，信託移轉登記時「不會」增加土地增值稅之負擔唷！進行信託多少會增加一點成本，但可以大大降低重建風險，絕對是個明智的選擇！
了解「不動產開發信託」的優點後，未來如有要進行都更危老，強烈建議住戶們可以考慮簽定不動產信託契約，保障自己的權利，避免蓋到一半惡意倒閉的風險，讓你安心完成重建！
都更危老華南隊
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