公設比是什麼？多少算合理？買房必知的公設比懶人包
最後更新：2022-04-13
購買房屋的時候，常有人會問公設比是多少？
到底公設比是什麼、如何計算？中庭花園、露天泳池都會計入嗎？
車位是不是也要計入公設比呢？
這篇文章 告訴你公設比是否越低越好、多少才合理等常見問題解析。
本文 會告訴你：
公設比是什麼意思？
公設比意思是，房屋所有權狀面積中，不是房屋實際使用坪數(也就是公共設施)所占的比例。
公設就是公共設施，也就是社區或大樓的全部住戶共同使用的面積，像是大廳、樓梯間、公共區域的洗手間、走道、游泳池、健身房、交誼廳…等等。
在法令規定中，公設稱為共用部分、共同使用部分，
而公設比就是房子的所有權狀中，不是房子實際使用的坪數的比例，
也就是說，公設比越高代表公用設施佔的坪數越高， 實際使用坪數就會越低。
公共設施又有分大公設、小公設，雖然法令上沒有這個依據，但一般習慣將其分為這兩種，大公設是全體住戶都可使用，並需共同分攤，小公設是那一層樓的共同使用空間，會由那一層樓的住戶使用及分攤。
公設分類常見項目
公設分類常見項目 |
|||
| 類別 | 分類 | 特性 | 項目 |
| 大公設 | 必要性公設 非必要性公設 |
由全體住戶共同使用及分攤 | 必要性公設：管理員室、大廳、受電室、屋頂突出物、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、地下室(不含停車格)、樓梯間…等 非必要性公設：健身房、閱覽室、室內游泳池、休閒娛樂設施、交誼廳…等 |
| 小公設 | 必要性公設 | 由該層住戶使用及分攤 | 每一層樓的樓梯間、電梯間、走廊、門廳…等 |
| 資料整理：Mr.Market | |||
補充：
公設越多，除了實際使用坪數會比較低之外，要維護、清潔、保養公設的費用會越高，所以管理費可能就會越高。
公設比高不是一定就不好，只是要確定自己以後是否都會用到這些公共設施。
公設比如何計算？
公設比計算：公共設施面積 ÷ 建物總坪數面積 × 100%
建物總坪數面積：主建物 + 附屬建物 + 公共設施分攤面積
公設比的計算方式，依據內政部營建署的解釋，是建物權狀中共同使用部分的持分坪數(公共設施面積)，除以建物總坪數面積，所謂的建物總坪數面積包含了主建物 + 附屬建物 + 公共設施面積，也就是建物權狀上的總面積。
- 主建物：指室內面積，像是客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴室。
- 附屬建物：與主建物相連的構造，像是陽台、屋簷、雨遮、露台。
舉例來說：
公設10坪、權狀坪數(建物總坪數面積)45坪的話，公設比大約22%
計算方式：10 ÷ 45 × 100% = 22%
也就是說，室內實際可使用的坪數只有35.1坪(45坪× 78%)。
假設每坪以50萬買入，總價為45坪 × 50萬 = $2250萬，
但實際坪數只有35.1坪，等於你花了$495萬元 在公設上。
公設比越低越好嗎？
不一定，因為低公設不等於使用面積大。
公設比較低，可能是建物沒有規劃非必要性的公設，像是健身房、閱覽室、室內游泳池等，需不需要有這些公設，依個人需求習慣而異，所以也不一定公設比越低就越好。
如果是自己會使用的公設，就很值得，反之則是浪費。
公設比較低也不代表使用面積越多，因為建商可能會在建物登記項目玩一些數字遊戲，
例如只要是2011年5月前申請的建照，無論預售屋、新成屋的雨遮，都可登記為附屬建物，因此建商把雨遮計入坪數的話，建物總坪數面積就會增加，相對就會有一個公設比很低的錯覺，但實際上可使用的實際坪數完全沒有增加。
另外，也有建商為了降低公設比，將小公設(例如樓梯)納入主建物中，想確認的話，可以依據權狀上的建號，去房子的地政機關查看「建物測量成果圖」，來對照房屋的實際狀況。
計算時，建議可以自己排除掉附屬建物，只計算主建物和公共設施的坪數、價格，才可以比較精確地評估自己花在公設上的坪數與費用是否合理。
公設比多少算合理？
法規並沒有規定怎樣的房屋類型公設比是多少，但坊間普遍有公設比的區間範圍可參考。
公設比的合理範圍取決於房屋的類型，不同房屋類型的合理公設比不同。
一般來說，舊式、屋齡較高的公寓因為沒有什麼公共設施，公設比會比較低，
如果是樓層較高、較新的大樓，公共設施可能會比較多，所以公設比會越高。
以下是目前坊間房屋類型 vs 公設比參考：
房屋類型vs 公設比參考 |
|
| 房屋類型 | 公設比範圍參考 |
| 舊式公寓 | 0～5% |
| 集合式公寓、透天房屋(1～5樓) | 10～15% |
| 一般住宅大廈(約7～12樓) | 18～22% |
| 套房、一般社區住宅大樓(12樓以上) | 22～28% |
| 辦公大樓 | 30～40% |
| 附設多元休閒設施住宅大樓 | 35%以上 |
| 資料整理：Mr.Market | |
公設比常見問題Q&A
編輯：Joy 主編：
延伸閱讀：
1. 房貸利息成本怎麼計算？EXCEL免費下載
2. 不動產投資信託(REITs)是什麼？怎麼買？
3. 買房一定要知道》什麼是寬限期？
最近 開了一堂的「用美股ETF創造穩定現金流」教學課程，
這堂課程會從基礎入門、資料查詢到實際操作，
教你學會建立一個穩定的全球ETF投資組合，目前累積已經有將近1100位同學上課。
線上課程》美股ETF創造穩定現金流線上課程連結
加入 FB社團，充實更多理財好知識
50歲之前想退休一定要懂理財，
解決投資的煩惱！
如果覺得這篇文章有幫助，
幫我按個讚，分享給更多人看到，謝謝！
