地上權是什麼意思？地上權、使用權、所有權住宅差在哪？
房價越來越高，不少人會想購買地上權住宅的建案來節省購屋費用，
雖然沒有土地所有權，也非永久地上權，但是可以購屋貸款，只是要注意會有年限的限制。
這篇文章 告訴你什麼是地上權、地上權住宅、使用權住宅，和所有權住宅有什麼差異，以及它們的優點及缺點有哪些。
本文 會告訴你：
地上權是什麼意思？
地上權：只有土地使用權，沒有土地所有權。
地上權的概念是源自於民法，被歸屬為用益物權，也就是使用他人土地的權利，
舉例來說，A想要在B的土地蓋房子，雙方就去辦理地上權登記，讓A成為B土地的地上權人，A就有B的土地的使用權，可以在B土地的上下蓋建築物(例如房子、地下停車場…)或其他工作物(例如雕像)。
地上權又分為普通地上權、區分地上權這兩種，
區分地上權的原理和普通地上權差不多，但可以設定一定範圍，不用像普通地上權一樣全都要購入。
- 普通地上權：在他人土地之上下，有建築物或是其他工作物為目的，而使用土地的權利。–>一般指的地上權就是這種
- 區分地上權：在他人土地之上下，一定空間範圍內設定使用土地的權利。
地上權住宅是什麼意思？
地上權住宅：建商向政府或地主，標下一定期限的地上權(通常為50～70年)，蓋房子後賣給消費者。
地上權住宅是指你可以買到使用土地的權利，但不會取得土地所有權，因為有使用年限的限制(通常為50～70年)，性質比較接近租賃房子的概念，也就是說，你等於是對這片土地簽了一個長達50~70年的租約。
地上權住宅又可再細分為可分割、不可分割這兩種，最大的差別在於有沒有權狀。
- 可分割移轉：有權狀，也稱為地上權住宅、地上權房屋，買這種住宅的人可以拿到登記自己名字的建物權狀，所以能自己對房屋進行買賣，也可以貸款（只是貸款成數可能不高）。
- 不可分割移轉：沒有權狀，也稱為使用權住宅、使用權房屋，買的人沒有權狀，只擁有房屋使用權，房屋是登記在建商的名下，所以之後要移轉、贈與、繼承，都要透過建商進行，也因為沒有權狀，所以無法進行貸款。
購買地上權住宅要繳什麼稅？
- 地價稅：不用繳，因為沒有土地所有權。
- 房屋稅：每年都要繳，按房屋現值採差別比例稅率。
- 地租：每年都要繳，以土地申報地價年息5～5%，如果公告地價不斷調漲，地租會越來越高。
地上權住宅適合誰？
一般來說，不婚族、頂客族(不生小孩的伴侶)，或是買房目的是想投資、出租的人，較適合購買地上權住宅。
地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差在哪？
這三種房屋權利類型的最大區別，就在於土地、建物的所有權人是誰，因為這會影響到貸款成數、轉手是否容易、買賣與持有成本。
地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差異比較：
地上權 vs 使用權 vs 所有權住宅 差異比較 |
|||
| 比較 | 地上權住宅 (可分割移轉) |
使用權住宅 (不可分割移轉) |
所有權住宅 (一般買賣的房屋) |
| 使用年限 | 50～70年 | 50～70年 | 永久 |
| 土地擁有者 | 政府 或 建商 | 政府 或 建商 | 各住戶 |
| 建物擁有者 | 各住戶 | 政府 或 建商 | 各住戶 |
| 貸款成數 | 約3～5成 | 無法貸款 | 約7～8成 |
| 轉手容易度 | 受限 | 差 | 佳 |
| 買賣成本 | 契稅、印花稅 | 契稅、印花稅 | 土地增值稅、契稅、印花稅 |
| 持有成本 | 房屋稅、地租 | 地租 | 房屋稅、地價稅 |
| 資料整理：Mr.Market | |||
地上權住宅好嗎？有什麼優點與缺點？
地上權住宅因為沒有土地所有權，因此購買價格會比市價低，也不用繳交地價稅、轉手也不必課徵土地增值稅，
但因為有使用年限的關係，貸款利率通常也比較差，購買時要特別注意。
地上權住宅的優點：
- 價格比市價低
- 不用繳交地價稅、轉手不必課徵土地增值稅
地上權住宅的價格大約是市價打7～8折左右，主要是強調功能性，例如租金收益率高、地點位於明星學區或市中心，較能用低門檻的總價入住。
另外，因為沒有土地所有權，不用繳交地價稅、轉手不必課徵土地增值稅也是優點之一。
地上權住宅的缺點：
- 未來可能較難轉手
- 有使用年限，到期後需拆屋歸還土地
- 沒有土地所有權(土地持份)
- 貸款條件較差，貸款成數較低、自備款較高
- 要繳交地租(採浮動利率)和房屋稅
地上權是有期限的，期限多為50～70年，而且年限的計算是從交地給建商時就開始算起，等建商蓋好後可能都過了好幾年，消費者實際購買後居住的期限變短了，之後要脫手的難度也會比較高。
可分割移轉的地上權住宅雖然能貸款，但因為沒有土地所有權所以貸款條件較差，必須準備較高的自備款，除此之外還必須繳交地租費用，負擔會比自用住宅課徵地價稅高。
快速重點整理：地上權住宅是什麼意思？
- 地上權：可以使用他人土地的一種權利，但只有土地使用權而沒有土地所有權。
- 地上權住宅：建商向政府或地主，標下一定期限的地上權(通常為50～70年)，蓋房子後賣給消費者。
- 地上權是指可分割移轉的地上權住宅、使用權是指不可分割移轉的地上權住宅(也稱使用權住宅)。
- 地上權、使用權、所有權住宅主要是差在土地、建物的所有權人是誰，因為這會影響到貸款成數、轉手是否容易、買賣與持有成本。
觀點：我覺得地上權住宅，最大的問題在於難轉手，以及難提供準確行情估價，
這可能會導致這類型的標的，有較大的折價空間，有機會買便宜，當然也可能有溢價買貴。由於有龐大的貸款利息成本，以及各種費用，及轉手流動性風險，
因此並不能單純從租賃的角度去思考和估價，實際上合理的估價並不容易流動性問題是最難解決的，除非年限仍很長、物件好住轉手、或者自住需求不打算轉手，否則未來流動性問題會變成是一大困擾。
便宜固然很好，但也要有清楚的計算與分析，以免看似買便宜實際卻買貴的情況。
編輯：Joy 主編：
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